Huren of kopen: wat is financieel de beste keuze?

Wij Belgen hebben niet voor niets een baksteen in de maag. Voordat we beginnen te rekenen, is het belangrijk om iets te erkennen: een woning is veel meer dan een investering.

Voor veel mensen betekent een eigen woning stabiliteit, woonzekerheid, vrijheid om te verbouwen, een vaste thuis voor hun gezin en het gevoel dat ze iets opbouwen. Dat zijn echte voordelen, ook al zijn ze moeilijk in euro's uit te drukken.

Misschien slaap jij rustiger wanneer je weet dat niemand je huurcontract kan beëindigen. Misschien droom je ervan om een woning helemaal naar je eigen smaak in te richten. Of misschien wil je gewoon graag ergens wortelen.

Geen enkel financieel model kan die waarde volledig berekenen. Cijfers kunnen ons wel helpen om de uitspraak “huren is weggegooid geld” wat beter te onderzoeken.

Om de vergelijking eerlijk te houden, vertrekken we van twee personen met exact dezelfde financiële mogelijkheden. Ze kunnen vandaag kiezen tussen een woning huren voor €900 per maand of een vergelijkbare woning kopen voor €300.000.

De verhouding tussen een huurprijs en een aankoopprijs verschilt sterk per gemeente, woningtype, staat en energieprestatie. We beweren dus niet dat elke woning van €900 per maand precies €300.000 waard is.

Het zijn twee fictieve, maar herkenbare alternatieven waarmee we de financiële mechanismen zichtbaar willen maken.

Daardoor vergelijken we twee keuzes, niet twee inkomens. Beide personen starten met hetzelfde kapitaal en beschikken over dezelfde maandelijkse financiële ruimte.

Voor dit voorbeeld gaan we uit van een woning in Vlaanderen. Dit zijn aannames voor één fictief voorbeeld, geen voorspellingen.

Aankoopprijs

€300.000

Eigen inbreng

€60.000

Hypotheek

€240.000

Looptijd hypotheek

25 jaar

Vaste hypotheekrente

3,4%

Maandelijkse hypotheekafbetaling

ongeveer €1.190

Totale aankoop- en kredietkosten

ongeveer €16.500

Startende huurprijs

€900 per maand

Jaarlijkse huurindexatie

2%

Onderhoud eigen woning

€3.000 in het eerste jaar

Onroerende voorheffing

€1.000 in het eerste jaar

Verzekering eigenaar

€350 in het eerste jaar

Huurdersverzekering

€200 in het eerste jaar

Jaarlijkse stijging terugkerende woonkosten

2%

Gemiddeld jaarlijks beleggingsrendement

8%

Gemiddelde jaarlijkse waardestijging woning

2,5%

Vergelijkingsperiode

25 jaar

Wanneer mensen zeggen dat huren weggegooid geld is, kijken ze meestal alleen naar de maandelijkse huur. In dit voorbeeld bedraagt de totale woonuitgave van de huurder in het eerste jaar ongeveer €920 per maand, inclusief een beperkte huurdersverzekering.

Dat geld krijgt de huurder niet terug. Maar daar staat iets tegenover: de huurder hoeft geen grote som in een woning vast te zetten en draagt doorgaans niet de kosten van grote structurele herstellingen, zoals een nieuw dak of de vervanging van een verwarmingsinstallatie.

Daardoor blijft meer vermogen beschikbaar om te investeren. De koper gebruikt in ons voorbeeld €60.000 als eigen inbreng en ongeveer €16.500 voor aankoop- en kredietkosten. De huurder investeert diezelfde €76.500 meteen in een gespreide aandelenportefeuille.

De totale woonuitgave van de eigenaar bedraagt in het eerste jaar ongeveer €1.550 per maand. Daarin zitten de hypotheek, gemiddeld onderhoud, onroerende voorheffing en verzekering. De huurder betaalt ongeveer €920 per maand. Het verschil bedraagt bij de start dus ongeveer €630 per maand.

In dit voorbeeld investeert de huurder dat volledige verschil. Naarmate de jaren verstrijken, stijgen zowel de huur als een deel van de eigenaarskosten. De hypotheekafbetaling blijft door de vaste rente gelijk. Daardoor wordt het verschil geleidelijk kleiner.

We laten de initiële €76.500 en ieder positief maandelijks verschil in woonuitgaven groeien aan een gemiddeld jaarlijks rendement van 8%. Na 25 jaar komt de portefeuille in dit voorbeeld uit op ongeveer €1.006.000, afgerond ongeveer €1 miljoen.

Een groot deel van dit eindbedrag komt voort uit samengestelde groei over een lange periode. Een gemiddeld rendement van 8% is geen gegarandeerd toekomstig rendement.

De koper gebruikt dezelfde €76.500 als €60.000 eigen inbreng en ongeveer €16.500 aankoop- en kredietkosten. Vervolgens wordt €240.000 geleend aan een vaste rente van 3,4% over 25 jaar.

De maandelijkse afbetaling bedraagt ongeveer €1.190. Over de volledige looptijd betaalt de eigenaar ongeveer €240.000 kapitaal en €117.000 rente. De totale hypotheekbetalingen bedragen dus ongeveer €357.000.

Naast de hypotheek houdt de eigenaar rekening met onderhoud, verzekering en onroerende voorheffing. Het onderhoudsbudget is een gemiddelde reservering. In werkelijkheid verlopen zulke uitgaven onregelmatig: sommige jaren gebeurt er weinig, terwijl een dak, verwarmingsinstallatie of renovatie plots een grote uitgave kan veroorzaken.

We nemen aan dat de woning gemiddeld 2,5% per jaar in waarde stijgt. Na 25 jaar komt de geschatte woningwaarde uit op ongeveer €556.000. De hypotheek is op dat moment volledig afbetaald.

De eigenaar beschikt dus over een schuldenvrije woning met een geschatte bruto waarde van ongeveer €556.000. Eventuele verkoopkosten of kosten om de woning verkoopklaar te maken zijn niet afgetrokken.

In dit specifieke voorbeeld eindigt de huurder met het grootste berekende vermogen. Maar daarmee is de vergelijking niet afgelopen. De eigenaar woont na 25 jaar zonder hypotheek. De huurder blijft huur betalen.

De huurder beschikt dan weer over een groter en veel liquider vermogen. Een deel daarvan kan eventueel worden gebruikt om toekomstige huur te betalen, later een woning te kopen of andere doelen te financieren.

Beide vermogens kunnen vrijheid geven, maar op een andere manier.

1. De huurder investeert meteen €76.500

De aankoopkosten bouwen geen vermogen op voor de koper. De eigen inbreng zit vanaf de eerste dag vast in de woning. De huurder kan het volledige bedrag laten renderen.

2. De huurder investeert het verschil in woonuitgaven

De totale woonuitgave van de eigenaar ligt in dit voorbeeld gedurende de volledige looptijd hoger dan die van de huurder. Dat verschil wordt iedere maand geïnvesteerd.

3. Acht procent rendement telt zwaar door

Een gemiddeld rendement van 8% zorgt over 25 jaar voor sterke samengestelde groei. Ook hier geldt: dit is geen garantie.

Bij 4% eindigt de geschatte woningwaarde in dit voorbeeld hoger dan de beleggingsportefeuille. Bij 6% eindigt de huurder hoger, maar is het verschil veel kleiner. Dit toont hoe gevoelig de uitkomst is voor één aanname.

Daarom is het gevaarlijk om één berekening als absolute waarheid te zien. Een relatief klein verschil in gemiddeld rendement kan over 25 jaar een verschil van honderdduizenden euro's veroorzaken.

Veel mensen bouwen inderdaad een aanzienlijk vermogen op via hun eigen woning. Dat komt vaak door een combinatie van verschillende factoren.

• ze kopen relatief vroeg
• ze lossen jarenlang consequent hun hypotheek af
• een deel van iedere afbetaling bouwt eigen vermogen op
• hun woning stijgt mogelijk in waarde
• ze blijven vaak lange tijd in dezelfde woning wonen

Een hypotheek werkt daardoor voor veel mensen als een vorm van automatisch sparen. De kapitaalaflossing verplicht hen iedere maand een deel van hun inkomen om te zetten in eigen vermogen.

Dat betekent niet noodzakelijk dat vastgoed altijd de investering met het hoogste rendement is. Het betekent vooral dat discipline, tijd en consequente aflossingen zeer krachtig kunnen zijn.

Veel mensen bouwen dus vermogen op dankzij hun woning, maar ook dankzij het financiële gedrag waartoe een hypotheek hen jarenlang verplicht.

Met andere aannames kan de uitkomst kleiner worden of volledig omdraaien. Denk bijvoorbeeld aan:

• een andere aankoopprijs
• een andere huurprijs
• een lagere of hogere hypotheekrente
• meer of minder eigen inbreng
• onverwachte renovaties
• lagere of hogere onderhoudskosten
• de evolutie van vastgoedprijzen
• het werkelijke beleggingsrendement
• hoe lang iemand in de woning blijft
• of de huurder het verschil werkelijk investeert

Aankoopkosten wegen relatief zwaar wanneer iemand na enkele jaren opnieuw verkoopt. Over een lange woonperiode kunnen ze meer worden gespreid.

Om het voorbeeld begrijpelijk te houden, nemen we niet alles mee. We laten onder andere deze elementen buiten beschouwing:

• transactiekosten en belastingen op beleggingen
• fondskosten en brokerkosten
• toekomstige wijzigingen in de fiscaliteit
• verkoopkosten van de woning
• huurwaarborg
• verhuiskosten
• kleine herstellingen voor rekening van de huurder
• uitzonderlijk grote renovaties
• verschillen in energieverbruik
• verbouwingswerken die de woningwaarde verhogen
• een latere aankoop van een woning door de huurder
• inflatiecorrectie van de eindbedragen

Beide eindbedragen zijn nominale bedragen. Een miljoen euro over 25 jaar heeft minder koopkracht dan een miljoen euro vandaag.

Het doel is niet om iemands exacte toekomst te voorspellen. Het doel is zichtbaar te maken dat zowel huren als kopen kosten, voordelen en opportuniteitskosten heeft.

Een financieel model kan niet meten hoeveel rust een eigen woning geeft, hoeveel iemand flexibiliteit waardeert, of iemand een gezin wil stichten, of iemand binnenkort wil verhuizen, hoeveel waarde iemand hecht aan verbouwen of een tuin, en of iemand zich veiliger voelt bij vastgoed of bij liquide beleggingen.

Is huren weggegooid geld? Nee.

Je betaalt voor een plaats om te wonen, voor flexibiliteit en voor het feit dat een deel van de onderhoudsrisico's bij de eigenaar ligt.

Is kopen automatisch de beste investering? Ook niet.

Een eigen woning kan stabiliteit, woonzekerheid en een waardevol vermogen bieden. Maar er zijn ook aankoopkosten, rente, onderhoud en gemiste beleggingsopbrengsten.

In ons fictieve Vlaamse voorbeeld eindigt de huurder na 25 jaar met ongeveer €1 miljoen aan beleggingen. De koper bezit een volledig afbetaalde woning met een geschatte waarde van ongeveer €556.000.

Dat resultaat ontstaat door onze specifieke aannames, in het bijzonder het beleggingsrendement van 8%. Met andere cijfers kan de uitkomst kleiner worden of volledig omdraaien.

De beste keuze is daarom niet degene die het vaakst wordt herhaald. Het is de keuze die jij begrijpt, die bij jouw leven past en die je jarenlang kunt volhouden.

Een eigen woning kan een uitstekende keuze zijn.

Huren kan dat ook zijn.

Uiteindelijk bouw je geen vermogen op door simpelweg te kopen of te huren.

Je bouwt vermogen op door jarenlang verstandige financiële keuzes vol te houden.

Dit artikel is bedoeld als algemene financiële educatie. Het voorbeeld is vereenvoudigd en vormt geen persoonlijk financieel, fiscaal of juridisch advies.